売買:マンション/一戸建て/土地 - 府中市や多摩地区の不動産を主に掲載 -

不動産売却の手順について

1.売却相談

売却に必要な費用
売却には、税金や仲介手数料などの諸費用がかかります。手取金額は売却価格から諸費用を引いた残りの金額です。

 売却価格 - 諸費用 = 手取金額   

諸費用の内訳

 仲介手数料 売却を依頼した仲介業者に、成約の際に規定の仲介手数料(消費税および地方消費税含む)の支払 
 印紙代 売買契約書に貼付する印紙代
 税金 売却によって譲渡益が出た場合、住民税、所得税がかかります。
(自宅の場合特別控除が受けられる場合もあります) 
抵当権抹消 ローンの残債がある場合にかかる抵当権抹消費用や司法書士報酬
 その他 引越し費用等

譲渡益の税金
売却で譲渡益が出た場合、譲渡益に対して所得税、住民税がかかります。
ただしご自宅の売却の場合、3,000万円までの特別控除が利用でき、所有期間が長い場合税率が軽減される特例を選択できる場合があります。
国税庁のホームページ

2.調査・査定

売買価格の調査と査定
売買価格を決めるため、同じ地域、同じような間取り、構造、築年数、道路付け、建ぺい率、容積率、日当たり、交通、環境を考慮し、現在売り出されている情報、最近成約となった物件の価格と最近の経済情勢を見て査定し売出し価格を提示します。  

売却依頼に必要な書類
売却物件のご購入時のパンフレットや権利書、建築確認書など物件の調査に必要な具体的な内容が記された書類があれば、より早く調査が済みます。

無料査定
調査は一切無料、秘密厳守にて承ります。

3.媒介契約

媒介契約の種類
売却を決断されたら、仲介業者と売買の仲介を依頼する「媒介契約書」を交わします。
媒介契約には3種類あります、いずれも契約期間は3ヶ月以内(更新可能)です。

専属選任媒介契約
特定の不動産業者に仲介を依頼し、他の不動産業者には重ねて依頼できず、依頼主は自分で購入希望者を見つけることはできません。又、不動産業者は指定流通機構へ5営業日以内に物件を登録しなければなりません。不動産業者は依頼主に1週間に1回以上の売却の活動状況を報告する義務があります。
選任媒介契約
特定の不動産業者のみ仲介を依頼し、他の不動産業者には重ねて依頼できませんが、依頼主は自分で購入希望者を見つけることができます。不動産業者は依頼主に2週間に1回以上の売却の活動状況を報告する義務があります。又、不動産業者は指定流通機構へ7営業日以内に物件を登録しなければなりません。
一般媒介契約
複数の不動産に重ねて依頼することができる契約で、不動産業者は活動状況の報告義務はありません。依頼主は自分で購入希望者を見つけることができます。

4.販売活動

媒介契約を交わしたら、期限内に流通機構に登録し、広告媒体(ホームページ、サイト登録、折り込み、ポスティング、売り出しなど状況にあわせて営業活動します。

5.不動産売買契約

購入者が決まったら
購入者より不動産業者に購入申込書が提出され、その条件(売買金額、契約日、支払方法、引渡し時期)等を不動産業者が依頼者に告げ、了承されれば不動産売買契約を結びます。
不動産売買契約書
不動産業者は、「不動産売買契約書、重要事項契約書、付帯設備及び物件状況報告書(告知書)」を作成し、売主、買主、仲介業者が集まって締結します。仲介業者は、契約書に添付する登記簿謄本を取寄せ、売主が用意する書類をもって安全・確実な売買契約を締結します。売主、買主の双方が署名捺印し、買主から手付金を受け取って契約が成立します。以後は契約書の記載内容に基づいて権利や義務を履行します。義務に違反すると違約金が発生する場合がありますので、契約時には不明な点をよく確認しましょう。
契約時に売主が用意するもの

本人が契約する場合  代理人が契約または立ち会う場合 
権利書(買い主に提示) 委任状(本人の自署、実印を押印)
実印 本人の印鑑証明書(3ヶ月以内のもの1通)
印鑑証明書(3ヶ月以内のもの1通) 代理人の実印と印鑑証明書(3ヶ月以内のもの1通)
管理規約書(マンションの場合) 代理人の運転免許署(本人と確認できるもの)
建築確認通知書(検査済書)(建築協定書)  
固定資産税納付書  
印紙代(売買金額により異なります)  
仲介手数料の半額(別途消費税および地方消費税が必要です)  
運転免許証(本人と確認できるもの)

6.売買残金受領・物件の引渡し

まず引越し
引渡しまでに引越ししなければなりません。公共料金の精算も済ませましょう。買主のためにパンフレットや使用説明書などある場合まとめておきましょう。
ローンの残金処理
売却物件に住宅ローンなどの抵当権がついている場合、残金の債務を精算するため司法書士に依頼し抵当権を抹消しておかなければなりません。
残金受領と 物件引渡しの流れ
1.登記申請書類の確認
所有権移転登記の必要書類を司法書士に渡し、登記申請します。
2.残代金受領
買主様より残金を受領し領収書を渡します。
3.その他の費用を精算します。
固定資産税、管理費や修繕積立金(マンションの場合)を引渡しを区切りに、日割り計算で精算します。
4.関係書類を渡す
管理規約、使用細則、パンフレット、取扱い説明書、付帯設備の保証書等。
5.鍵のお渡し
物件の鍵一式を引渡します。
6
.仲介手数料など諸費用を支払います。

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