不動産売買契約

■契約の流れはこのようになります。

事前のローン申込み > 契約 > ローン本申込み > 物件引渡と残代金の支払

 ①銀行等に事前のローン申込みをします。

最近は契約の前に不動産会社の紹介で住宅ローンの事前申込みをしておきます。銀行に審査申込書を記入し必要書類を提出すれば、住宅ローンが無事借りられるかの審査を頼み事前審査をしてもらいます

事前審査の必要書類は下記書類が一般に必要になります。

□住宅ローン事前審査申込用紙に記入・押印
□仕事の内容、会社名、勤続年数、年齢、家族構成、他の借入など記入が必要です。
□源泉徴収票(自営業の方は確定申告書の写し3年分と納税証明書)
□身分証明書のコピー(運転免許証・健康保険証など)
□候補になる物件の資料(販売図面・登記簿謄本など不動産屋で入手)

事前審査が通ればほぼ大丈夫ですが、確定ではないのでローン条項があるローンが実行されない場合に解約できる条文がある契約書にしてもらいましょう。

②売買契約を交わしましょう。

住宅ローンが確定してない場合、ローン条項のある白紙解約の特約のある契約をしないと手付金の没収や違約金を支払うようになります。
以下の書類をよく理解しましょう。
・重要事項説明書・不動産売買契約書・付帯設備及び物件状況報告書・登記簿謄本(どのような物件か現在誰が権利を持っているか、権利の抹消や変更があるか、抵当権がどこにいくら設定されているか明確に記されています。)
その他、新築物件には・建築確認書・パンフレットなどの書類もあります。
充分納得されれたら手付金を売主様にお支払いします。手付金額が売買価格の5%(未完成の場合)または10%(完成済みの場合)、または1,000万円を超える場合には「手付金の保全措置」を講じ手付金の支払いは、銀行発行の「保証証書」や保険事業者発行の「保険証券」との引換になります。

契約時必要書類

□本人確認のため、免許書。健康保健書等
□住民票(本人)抄本 1通
□契約書貼付の印紙(売買金額によって異なる)
□印鑑(売買契約書、重要事項説明証に押印)
□頭金(現金)
□仲介手数料(半金を契約時に支払う場合が多い。)

建築条件付土地売買の場合売買契約の対象は土地だけです。その土地に建築する建物は、その後設計を打ち合わせて土地の契約書の指定期間の内に建築業者と「建築工事請負契約」を別途締結します。

以上で、まず契約が終了しました。

③住宅ローンの本申込

早速金融機関に住宅ローンの本申込みをお願いします。この申込みで正式な審査が行われます。
住宅ローンが確定しましたら、金融機関と「金銭消費貸借契約書」を交わします。
決済日までに住宅ローンを借りる金融機関に口座を開設しておきます。
残金支払いに自己資金を使う場合、定期預金などの場合は解約して現金にしておきます。

 ④物件引渡と残代金の支払

残金決済は売主様、買主様、仲介業者、司法書士が同席して行われます。
全額現金決済の場合以外は、ローン借入金融機関で残金決済します。
司法書士によって前所有者の抵当権の抹消など、所有権移転登記が万全に行える確認が得られた後、新たな所有者として登記します。
売主様の抵当権抹消がその残金によって同時に抹消する場合もあります。
・残代金(売買契約金額ー手付金)
・公租公課等の清算
固定資産税および都市計画税は、その年の1月1日現在の固定資産課税台帳に登録されている方に課税されており、納税義務者は売主様となりますので、その年度分は売主様が納税し、買主様は引渡し日以降の負担として、清算金を売主様に支払います。 ※納税通知書が送付される前の引渡しの場合は、売主様・買主様にて定めた方法により清算します。
・その他清算金
管理費、修繕積立金等は、引渡し日において日割り計算をし、買主様は引渡し日以降の負担として、清算金を売主様に支払います。

決済時必要書類

□残代金(契約金額の残金)
□固定資産税等清算金
□管理費等清算金(マンション等の場合)
□登記費用(所有権移転登記・抵当権設定登記)
□仲介手数料(残金)
□住宅家屋証明書(軽減措置対象の場合)
□住民票
□印鑑証明書(3ヶ月以内発行のもの)

上記精算が済みましたら鍵が引渡されます。引越し準備を始めてください。
以上が購入の流れですがこれですべてではありません、詳しくは営業担当者にご相談ください。

 

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