府中や不動産のちょっとした話

競売

不動産競売暴力団排除へ

2015年10月25日 14:24

裁判所で行う不動産の競売から暴力団を排除できるよう、政府が民事執行法の改正に乗り出したようだ。暴力団との不動産取引は、反社会的勢力の暴力団排除条例の施行で禁じ、民間でも排除が進むが、裁判所の競売は抜け穴とされてきた。
暴力団の不動産取引をめぐっては、平成25年に東海、北陸6県の暴力団事務所100ヶ所を調べ、8ヶ所で取得されていた。今でも実際暴力団に所有権が移転されている。
しかし、競売には排除する規定がなく、暴力団組員でも参加可能だ。
裁判所の対応が遅れている。早いうちの制度の見直しを急ぐ!

no

 


法定地上権とは

2015年05月01日 13:52
~法定地上権とは~
まず法定地上権という言葉そのものを分解してみましょう。
める地上権のことです。
地上権は本来、契約によって生じる権利ですが、それを法律で強制的に発生さ
せるものが「法定地上権」です。
日本では、土地上の建物は、土地とは別個の不動産として扱われるため、競売
によって土地と建物の所有者が別々という事態が生じることがあります。そう
なると、建物の所有者はその土地に対する何らかの利用権がなければ、不法占
有になってしまいます。そこで、建物のみ取得しても、建物所有者に土地に対
する建物所有目的の地上権が発生することを認めました。
元の建物と土地が同じ所有者の場合は 
もともと土地と建物は別個の不動産ですが、建物のみに抵当権を設定。
抵当権の実行

競売によって土地と建物の所有者が別々になってしまった。
新所有者には土地の使用権原がない。えっ、土地が使えない!

建物の買受人は建物収去して土地を明渡さなければならないのか
 それでは建物の買受人は困ってしまう。

建物買受人のために、土地使用権原を認めるべく法定地上権を認めた。
建物収去請求は出来ません。
houtei

競売不動産取扱主任者試験を体験して

2015年01月22日 15:40

fkrmember

当社は平成8年から競売不動産の代行業務を始め早19年を経過しますが、ここ数年(社)不動産競売流通協会の主催する競売不動産取扱主任者試験の応募者が年々増加している為、競売不動産に従事する我が身として、競売不動産取扱主任者資格を得ておく必要があると感じ、昨年(平成26年)12月7日、同試験を受験し、めでたく昨日、(社)不動産競売流通協会より合格証が郵送されました。
平成23年から受験者数、合格者数、合格率は次の通りです。

合格率

最近競売不動産が不動産業者だけでなく一般の方の認知度が年々増加し、一般の方の入札数が増加しています。そのため、この競売不動産取扱主任者資格は年々脚光をあびるものと思いますが、この取扱主任者試験に合格したからと言って競売不動産を安易に入札する事は避けるべきです。
この競売不動産取扱主任者試験は、民事執行法が主体となり、あとは不動産取引業法、建築基準法、不動産登記法、民法等で構成されています。
民事執行法は、競売不動産が成立し入札並びに落札後の裁判所での手続、方法、内容説明 が主体となっており、入札者にとって一番肝心な競売不動産の落とし穴については説明していません。
例えば当社が実務を通じて経験してきた、◎共有持分の物件◎使用借権付建物◎抵当権設定前の仮登記、賃借権◎転賃借人の強制執行◎間借人の強制執行◎不特定賃借人の強制執行等々については立ち入りません。
この競売不動産取扱主任者試験に合格したから充分な知識を得たと勘違いして、競売不動産の入札をすると、落札後大変な負担を強いられる事になります。
当社の宣伝ではありませんが、先ず、入札する前に「落札後100%確実に競売物件を取得できるか」必ず専門家にアドバイスを受けるようにして下さい。

 

 


競売不動産とは

2014年12月12日 12:48

 1、一般流通不動産VS競売不動産

一般流通不動産は宅地建物取引業法という法律で買主の保護が手厚く行われています。通常の取引は、宅地建物取引業者(不動産業者)が売主又は媒介を行なうことにより安全に取引が行われます。

これに対して、不動産競売は特に取引そのものを規制する法律はありません。但し、民事執行法という法律の中で競売における規則が定められていますが、競売を管轄する裁判所が競売取引に媒介責任を持つ事ではありません。

管轄裁判所は競売物件の物件明細、現況調査、評価について調査報告を提示しますが、それらに対して責任は持ちません。つまり媒介というより整理という立場にあるといえます。競売不動産を入手することは、買受人(落札人)が全責任を持って行うということです。もし問題が起きた場合は、買受人(落札人)がそれを解決しなければなりません。では、一般流通不動産と競売不動産の違いについて見てみます。

 ※については、民事執行法の中で、引渡命令、強制執行がありますが、買受人が申請し必要資料を用意しなければなりません。

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 2、取引が困難な競売物件

①競売物件の登記法上の権利は登記簿謄本に記載されていますが、競売で落札しても消滅しない権利には次の者があります。

留置権、最先順位の使用収益しない旨の特約のない不動産質権、用益権 最先順位の仮処分 抵当権に先行する仮登記

これらの権利は、物件明細書に消滅しない権利として記載されていますが、注意しなければなりません。

例えば債権者の抵当権設定前に所有権移転仮登記が登記されている場合、落札後、所有権が移転されてもその後仮登記を本登記した場合、落札者の所有権は消滅し、落札者は落札した競売物件を取得できません。

②共有持分の競売物件を落札しても他に共有持分者がいるため、落札後、勝手に物件を占有したり売却する事はできません。これを解決するには、共有持分の分割訴訟により残りの共有持分を取得しなければなりません。民事訴訟による裁判は落札人が行います。

③借地権のない建物の競売物件。例えば土地は親族が所有して、建物のみが競売される事があります。これが賃借権ならば問題はありませんが、使用借権であった場合、建物の落札人は落札後、土地の所有者から建物収去を申し立てられ更地の返還を求められた場合、これに対抗できません。現況調査報告書に土地の使用借権は記載されますが、建物が競売物件であるため、物件明細書には消滅しない権利については記載されないので特に注意が必要です。

④最先の賃借権がある競売物件。競売を申し立てた債権者がその競売物件に抵当権を設定する前に賃借していた賃借人に対しては、借地借家法により引渡命令及び強制執行はできません。賃借人が物件の明け渡しに応じない場合、落札人は落札物件を占有できません。この最先の賃借権については物件明細書に記載されます。

3、競売物件の総括

不動産競売は、裁判所が介入した「不動産取引」です。その取引には先ず民法が関連しますが、民法では契約に関する規定(売買契約、賃貸借契約等)や、担保権に関する規定(抵当権、法定地上権等)など、不動産競売手続きに関連する様々な規定がおかれています。

また所有権の移転等に伴ってそれを第三者に対抗する「登記」に関する内容を規律する法律として「不動産登記法」が関連してきます。

そして民事訴訟法によって確定された権利を実際に実現するための手続きを規定したものとして「民事執行法」が関連してきます。

なお、実体的権利関係の存在が民事訴訟で確定されても、債務者が対象物を他の人に処分してしまうと、その権利関係が複雑になり、新たな争いが生じてしまいます。そこでそうした紛争を予め阻止するための保全手続を規定した法律として「民事保全法」も関連してきます。このように、不動産競売といっても数多くの法令が関連していますので不動産競売に参加される方は十分に意識しておく必要があります。

 

 


大原沖でマハタ5本、マダイ1本も?

2014年10月30日 16:22

sakana

10月29日(水)、福島氏と大原港の加幸丸で出船、我々は左右ミヨシに座る。あと両トモに2名、助手の蘇さんと計5名で釣る。
1投目で福島氏が小バタを釣る。その後しばらくアタリがなかったが、7時過ぎ頃から小生にアタリが続き、1,3kg~1.6kgのマハタ3本を釣る。その後、強い引き込みがあり強く合わせた後、リールを巻き始めると二の矢で強く引き込んだので竿を送り船べりの外側で、両手で竿をコントロールしたが、2度、3度と引き込みの後、突然軽くなり、上げて見ると、10号ハリスがチモト切れ。痛恨の失敗。その時は、前3匹を釣った後なのでマハタの歯で、ハリスのチモトが傷ついていたのではと思ったが、下船してから船長が” 竿がのされていたので切れると思った ”と言ったので、自分では両手でコントロールしたつもりが、強い引き込みに一瞬糸が張った感覚があり、やはり竿がのされていたと今は思う。
最近大原で長竿を使い始めてから、竿を送るくせがつき垂直にアオル基本が出来ていなかった。やはり腹に竿尻をあて、両手で強くアオル事が出来ず痛恨の失態。やりとりから6kg未満のマハタと思うが、超大物でないのは確か。
小生が落胆している中、背中合わせの福島氏が竿を垂直に立て、電動リールで頑張っているので、そばに行き見ていると、電動リールはうなっているが、糸が動いていない。あまり無理をしない方がよいので、そのままの状態で踏ん張っていると糸が少しづつ巻き上がり始め、ようやく4kgのマハタを初釣行でゲット。何よりも良かったのは、終始竿を垂直に立てていたので、8号ハリスで取り込めた。
彼のやりとりを見ている中、反対側の小生の竿がガクンガクンと強く引き込まれているので、大あわてで、竿に飛びつき、大アワセをすると、その後何度も強く引き込むので、同サイズのマハタと思ったが、写真の2.9kgのマダイ。その後、1.4kgのマハタと小バタを追加して、マハタ計5匹、マダイ1匹、キントキ2匹の釣果。
福島氏は4kgのマハタと小バタ2匹の計3匹。両トモの2名は、小バタ~1.5kgのハタ2匹ずつ。助手の蘇さん小バタ1匹。全船でマハタは13匹で、小生の釣果は文句ないが、大物のハリス切の失態には、、今こうしてブログの原稿を書いている時でも、後悔しきりであります。hune
そうそう、前回釣ったクエは、マハタより身が白く、濃い味して、マハタより美味しかったと皆の感想でした。

 


平成26年度不動産の税制改正

2014年02月24日 12:13

平成26年度地方税(その他)不動産の税制改正の内容 

zei2

 


平成26年度贈与税改正の内容

2014年02月22日 11:28

贈与税「適用範囲の拡充」

住宅取得等資金贈与の非課税制度の対象となる中古住宅の範囲追加

耐震基準に適合しない既存住宅を取得した場合に、その取得の日までに耐震改修工事の申請等をし、かつ、その者の居住の用に供する日までに耐震改修工事を完了している等、一定の中古住宅を適用対象に追加する。


平成26年度所得税改正の内容

2014年02月21日 15:33

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