不動産競売物件：競売物件のデメリットと対策

競売物件のデメリットと対策

• ●１、物件調査から競売売却まで期間があります。
• 裁判所の執行官が物件調査を行い、現況調査報告書に現場の占有状況を記載しますが、この物件調査から競売売却まで６ヶ月以内が一般的ですが、中には２年以上要する事がありますこの期間が長い程現場の占有状況は変わっている場合があり、現場に行くと現況調査報告書には記載されていない賃借人、転借人、占有者がいる場合があります。
  裁判所にはこれら占有者の記録がないため、買受人は現況の占有状況を把握し裁判所に状況報告をして、引渡命令、強制執行を申し立てなければなりません。この作業は一般の買受人には難しく私共専門業者の出番となります。
• ●２、建物の内見が出来ません。
• 競売物件入札者は閲覧資料の中で建物内部の写真は見れますが、その内部写真も極めて少なく詳細にはほど遠く実物の内見は出来ません。その為、次のような隠れた瑕疵が存在する場合があります。
  • ①雨漏れ
  • ②白蟻の被害
  • ③給配水管の故障
  • ④設備機器の故障
  • ⑤基礎の破損
  これらは建物の建築年数、保守管理状況、現場での目視から判断せざるを得ませんが、いずれにしても瑕疵の修復のための予算は準備しておく必要があります。
• ●３、住宅ローンの利用が制限されます。
• 都市銀行では競売物件の担保評価が極めて低く、住宅ローンの利用は事実上困難な状況です。その為、殆どの買受人は競売物件を現金払いで購入しています。当社では、都市銀行と比べて同等以上の貸付条件で利用できる住宅ローンを斡旋します。
  但し、購入物件及び住宅ローン利用者の資格審査のため事前に２週間位の余裕期間が必要です。購入物件で建築違反物件は利用出来ません。
  住宅ローンの内諾を得ないで入札し、住宅ローンを利用出来ず残金を支払えない場合、買受申出保証金は裁判所に没収されて戻ってきません。
• ●４、占有者の明渡し。
• 購入した物件が空家の場合は問題ありませんが、大抵の場合様々な占有者がおります。大きく分けると　①所有者　②賃借人　③転借人　④使用借人　⑤債権担保の占有者　⑥権原のない占有者等です。
  これら占有者（賃借人、転借人の中には６ヶ月間の明渡猶予を与えられる占有者もいます）を短期間、少額の引越料で上手に明渡しを実行することは、一般の買受人には極めて難しい作業です。一般の買受人の方が明渡交渉をされて事態が拗れてどうにもならず、当社に明渡交渉を依頼される事があります。
  なるべく事前に相談される事を切に希望いたします。
  当社では売却許可決定後、直ちに明渡交渉に入りますが大抵の場合、引渡命令及び強制執行の流れの中で明渡交渉を行い、任意で明渡しを実行しております
• ●５、今までの体験の中から、下記の瑕疵実例を紹介します。

• ●家の傾斜

  築２０年以上の中古住宅でしたが、東南角が沈下し１階並びに、２階の床が大きく傾斜していました。調査したところ、東南角の基礎が割れて沈下していました。

  

  原因は樋の排水が下水管に配管されず、その箇所にたれ流しになっていた事、並びに基礎の鉄筋が少なく、ローソク基礎であった事でした。

  修復方法として、先ず土台と土台の間を鉄レールで渡し、ジャッキで土台を 持ち上げ水平を保ち、破損した基礎を撤去しジャッキを埋め込む形で、新たに基礎を打ち、土台の水平を修復しました。 その後、期間をおき、水平レベルチェックを行いましたが、傾斜は完全に修復出来ました。

  ●ガス管の破損によるガス漏れ

  中古マンションを購入したお客様が転居のため、ガスの開栓を東京ガスの指定業者に依頼したところ、ガス管が元栓近くで切断されており、キッチンのガスコンロまでガス管がつながっていません。開栓を依頼した業者は、原因がわらないため、東京ガスが調査したところ、何年か前に同室でガス漏れがあり、キッチン付近のガス漏れが判明したのですが、当時の所有者からフローリング床の撤去、張替工事はしたくないのでやめて欲しいとの指示で、 やむなくガス管の工事はしないで切断したとの事でした。

  事情が判明したのですぐ建築業者と現地に出向き、フローリング床を剥がして調べたところ、新築時コンパネ材に釘 を打つ時、誤ってガス管に釘を刺してしまって、その釘が何年か経つうちに釘穴がずれてガス漏れを起こしました。

  その状況をそのままにして、マンションの新築時の売主（ 一流マンションデベロッパー）を呼び現況を確認し、ガス管の交換工事、フローリング床、 遮音マットの張替工事、東京ガスの床暖房張替工事をデベロッパーの全責任負担で完了しました。又、責任上当該修復工事を施行した建築業者も大手の建築業者でした。

  ●地下室のある中古住宅

  雨になると北側斜壁面が湿気をおびベッタリ濡れた状態になるので、地下室の構造に問題があるのかと大変心配しましたが、樋排水に気づき排水状態を見たところ、他の樋排水 は下水管に接続されていましたが、玄関わきの樋排水だけが下水管に接続されず垂れ流しに なっていました（距離が長いため手抜き？）。

  

  その樋は２階の大屋根の雨水を一挙に受けるもので、雨になると大量の雨水が地下室の 北側壁面に向かって流れ込んでいると容易に想像出来ました。

  すぐその樋排水を下水管に接続し、雨の都度、状況を観察しましたが、その後、どんな大雨になっても前述の北側壁面は湿気をおびず安堵しました。

  この建物の建築業者が優良業者で地下室の構造に問題はありませんでしたが、もしこれが手抜業者であった場合、地下室の漏水補修工事は不可能かも知れません。
  今後、地下室のある中古住宅は避けようと思います。